Συχνές Ερωτήσεις

Κοινόχρηστες ΔαπάνεςΘέρμανσηΒιντεοεπιτήρησηΓενικές Ερωτήσεις
Πώς υπολογίζονται τα κενά διαμερίσματα;
Ακολουθούμε τον κανονισμό αν υπάρχει. Σε διαφορετική περίπτωση σύμφωνα με το νόμο 3741/29 είναι αδιάφορο αν γίνεται χρήση του διαμερίσματος. Αυτό σημαίνει ότι κάθε διαμέρισμα είναι υποχρεωμένο να πληρώνει ποσοστό 100% (και στη θέρμανση, εφόσον είναι απλή κεντρική) ανεξάρτητα αν κατοικείται ή αν είναι επιπλωμένο. Παρόλα αυτά, μπορεί να παρθεί διαφορετική απόφαση με ομόφωνη απόφαση των ιδιοκτητών και για όσο διάστημα δεν αναιρείται από κανέναν.
Πώς πρέπει να γίνεται η κατανομή των ποσών στις κοινόχρηστες δαπάνες;
Ακολουθούμε τον κανονισμό της πολυκατοικίας-οικοδομής (καταστατικό). Σε περίπτωση που δεν υπάρχει, ο νόμος 3741/29 αναφέρει ότι “Όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες (καθαρισμός, πετρέλαιο-φυσικό αέριο, ανελκυστήρας, ΔΕΗ, ΕΥΑΘ κτλ.) κατανέμονται σύμφωνα με τα τετραγωνικά του κάθε διαμερίσματος’’.
Τι είναι οι κοινόχρηστες δαπάνες;
Κοινόχρηστες δαπάνες είναι όλες οι δαπάνες που αφορούν σε κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της πολυκατοικίας. Αυτές μπορεί να είναι: η καθαριότητα, η επισκευή/ συντήρηση του ανελκυστήρα, η εσωτερική- εξωτερική επισκευή του κτηρίου, η ταράτσα, η κεντρική αποχέτευση, οι υδρορροές κ.α.
Πώς χρεώνεται ο ανελκυστήρας;
Σύμφωνα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας, τα ποσοστά του ανελκυστήρα θα βγαίνουν βάση αυτού. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει κανονισμός ισχύει ο νόμος 3741/29 ο οποίος ορίζει ότι ο ανελκυστήρας βγαίνει βάση των τετραγωνικών μέτρων επί του χιλιοστού του οικοπέδου και προς αύξηση κάθε ορόφου.
Πώς κατανέμεται η δαπάνη του πετρελαίου με απλή κεντρική θέρμανση και με κεντρική θέρμανση με αυτονομία;
Ο καταμερισμός της δαπάνης θέρμανσης γίνεται βάσει του πίνακα μελέτης του μηχανολόγου-μηχανικού, ο οποίος βασίζεται στην οδηγία του ΤΟΤΕΕ Αρ. 2427/1983, που θεσπίστηκε από το Π.Δ 7/11/85. Τα χιλιοστά επιβάρυνσης κάθε διαμερίσματος είναι ανάλογα του όγκου του, της θέσης του, των ανοιγμάτων, των απωλειών και άλλων παραμέτρων που λαμβάνει υπ’ όψη ο μηχανικός.


Πολυκατοικίες χωρίς αυτόνομη θέρμανση
Η κατανάλωση πετρελαίου/αερίου θέρμανσης κατανέμεται όπως και οι δαπάνες επισκευών. Δηλαδή για να υπολογίσουμε τη συμμετοχή πολλαπλασιάζουμε το τα χιλιοστά κάθε διαμερίσματος με το ποσό της δαπάνης και διαιρούμε με το άθροισμα των χιλιοστών όλων των διαμερισμάτων.


Αυτονομία θέρμανσης με υπολογισμό των θερμικών απωλειών
Η κατανάλωση πετρελαίου κατανέμεται με βάση τον πίνακα της μελέτης του Μηχανολόγου Μηχανικού και του αντίστοιχου μαθηματικού τύπου, ο οποίος μας δίνει το αποτέλεσμα της χρέωσης. Ρωτήστε το μηχανικό σας να σας δείξει και να σας εξηγήσει τον τύπο αυτό.
Παρατηρώ κάθε μήνα ότι η ώρα θέρμανσης χρεώνεται με διαφορετική τιμή (ακόμη και με σταθερή τιμή πετρελαίου) Γιατί συμβαίνει αυτό;
Παρόλο που η τιμή του πετρελαίου/αερίου είναι ίδια και οι ώρες κατανάλωσης του διαμερίσματος μου είναι πάλι ίδιες, η διαφορά προκύπτει από τις ώρες κατανάλωσης όλης της πολυκατοικίας και τις ώρες λειτουργίας του καυστήρα.
Στον χρόνο λειτουργίας του καυστήρα εμπλέκονται διάφοροι μεταβλητοί παράγοντες όπως:

• Η ζητούμενη θερμοκρασία μέσα στα διαμερίσματα
• Η επιλογή των ωρών ζήτησης της θέρμανσης κατά τη διάρκεια του 24ώρου
Τί είναι η ωρομέτρηση, θερμιδομέτρηση, και ογλομέτρηση;
Στην ωρομέτρηση καταγράφονται οι ώρες λειτουργίας της θέρμανσης. Αυτό δεν διαφοροποιείται είτε λειτουργούν όλα τα θερμαντικά σώματα του διαμερίσματος είτε όχι.
Στη θερμιδομέτρηση καταγράφονται οι πραγματικές θερμίδες κατανάλωσης των θερμαντικών σωμάτων που είναι σε λειτουργία.
Στην ογκομέτρηση καταγράφεται ο όγκος του νερού που κινείται στο κύκλωμα προς το διαμέρισμα. Αυτό βέβαια είναι σε συνάρτηση με τη θέση του διαμερίσματος, η οποία καθορίζει τον όγκο του νερού (όσο πιο κοντά στον καυστήρα, τόσο περισσότερος ο όγκος του νερού).
Η οικοδομή που κατοικώ έχει κεντρική θέρμανση. Έχω το δικαίωμα να διαφοροποιήσω τα σώματα θέρμανσης στο διαμέρισμα μου;
Θα πρέπει να συμβουλευτείτε το μηχανολόγο-μηχανικό που έχει κάνει τη μελέτη της θέρμανσης, γιατί σ ’αυτή την περίπτωση θα πρέπει να γίνει καινούργια μελέτη.
Τί είναι το πάγιο θέρμανσης και γιατί υπάρχει;
Όλα τα διαμερίσματα, εφόσον είναι μέρος της κεντρικής θέρμανσης, έχουν υποχρέωση να συμμετέχουν στη δαπάνη της θέρμανσης είτε έχουν κατανάλωση είτε όχι. Το ποσό με το οποίο θα συμμετέχει κάθε διαμέρισμα καθορίζεται από δύο συντελεστές το ei και fi οι οποίοι υπάρχουν στην μελέτη θέρμανσης. Το ποσό του παγίου προκύπτει από την πράξη:
ei * fi * ποσό καυσίμων. Δηλαδή για ένα διαμέρισμα με ei= 0.10 και fi=0.35 σε μία αγορά καυσίμων ίση με 1000€ θα πρέπει να πληρώσει πάγιο 0.1 * 0.35 * 1000= 35€.

Ο λόγος που υπάρχει το πάγιο θέρμανσης είναι διότι όταν ένα διαμέρισμα δεν θερμαίνεται επηρεάζει και τα γειτονικά του διαμερίσματα. Επομένως, τα διαμερίσματα αυτά έχουν απώλειες θέρμανσης με αποτέλεσμα να πρέπει να καταναλώνουν περισσότερα καύσιμα.
Επίσης, είναι συγκεκριμένη η δυναμική του κάθε καυστήρα που έχει τοποθετηθεί, ώστε να καλύπτει τις ανάγκες συγκεκριμένου αριθμού διαμερισμάτων. Άρα όσο λιγότερα διαμερίσματα τον χρησιμοποιούν τόσο αυτός καταναλώνει περισσότερα καύσιμα για τη λειτουργία του.
Τί πρέπει να πληρώνουν όσοι αποχωρούν από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης;
Όσοι αποχωρούν από το σύστημα της κεντρικής θέρμανσης οφείλουν να πληρώνουν την αναλογία τους στις ετήσιες συντηρήσεις και επισκευές. Παρόλα αυτά, μπορεί να παρθεί διαφορετική απόφαση με ομόφωνη απόφαση των ιδιοκτητών.
Επιτρέπεται η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης σε κοινοχρήστους χώρους πολυκατοικίας και από ποιον;
Η εγκατάσταση καμερών σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικίας για την ασφάλεια των χώρων αυτών και των προσώπων που διέρχονται από αυτούς επιτρέπεται μόνο από το όργανο που είναι αρμόδιο για τη διαχείριση της πολυκατοικίας. Η Αρχή έχει κρίνει στο παρελθόν (βλ. απόφαση 95/2015) ότι σε περιπτώσεις πολυκατοικιών και συγκροτημάτων κατοικιών, υπεύθυνος επεξεργασίας μπορεί να είναι μόνο η ένωση προσώπων των συνιδιοκτητών, η οποία λειτουργεί μέσω της Γ.Σ. των συνιδιοκτητών και του οικείου κανονισμού, όταν υπάρχει τέτοιος.
Οι κάμερες του συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν επιτρέπεται να ελέγχουν την πρόσβαση στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα ενώ τα δεδομένα πρέπει να διατηρούνται το πολύ έως σαράντα οκτώ (48) ώρες (βλ. άρθρο 15 της Οδηγίας 1/2011).
Απαιτείται ομοφωνία των ενοίκων για την εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης σε κοινοχρήστους χώρους πολυκατοικίας;
Σύμφωνα με την οδηγία 1/2011 απαιτείται απόφαση του οργάνου που είναι αρμόδιο για τη διαχείριση της πολυκατοικίας (π.χ. Γενική Συνέλευση ιδιοκτητών, όπως αυτή ορίζεται στον κανονισμό της πολυκατοικίας, με ποσοστά ανά ιδιοκτησία κ.λπ.) (βλ. άρθρο 15 της Οδηγίας 1/2011).
Αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει ήδη την εγκατάσταση του συστήματος βιντεοεπιτήρησης, τότε απλά ακολουθείται ό,τι ορίζεται στον κανονισμό, χωρίς να απαιτείται απόφαση της Γ.Σ.
Αν δεν προβλέπεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας η εγκατάσταση, απαιτείται συναπόφαση των 2/3 των ενοίκων. Αυτό σημαίνει ότι οι ένοικοι θα εκφράσουν γνώμη μόνο για το αν επιθυμούν ή όχι τη λειτουργία του συστήματος βιντεοεπιτήρησης. Επισημαίνεται ότι για τη λήψη της απόφασης αυτής σε κάθε (κατοικημένο) διαμέρισμα αναλογεί μία ψήφος.
Μόνο κατόπιν της θετικής γνώμης των ενοίκων, δίνεται η δυνατότητα στη Γ.Σ. της πολυκατοικίας να αποφασίσει για την εγκατάσταση.


Παραδείγματα:
1.Η Γ.Σ. της πολυκατοικίας ψηφίζει ομόφωνα (100%) υπέρ της εγκατάστασης συστήματος βιντεοεπιτήρησης, αλλά από τους 20 ενοίκους, μόνο οι 13 συμφωνούν (ποσοστό μικρότερο των 2/3) ενώ οι 7 διαφωνούν. Τότε δεν μπορεί να εγκατασταθεί σύστημα βιντεοεπιτήρησης.
2.Η Γ.Σ. της πολυκατοικίας ψηφίζει με 55% για την τοποθέτηση, και πάνω από τα 2/3 των ενοίκων επιθυμούν την τοποθέτηση. Σε αυτή την περίπτωση, μπορεί να εγκατασταθεί σύστημα βιντεοεπιτήρησης (εφόσον στον κανονισμό αποφάσεις για τέτοια θέματα λαμβάνονται με πλειοψηφία 50% + 1).
Είμαι διαχειριστής της οικοδομής οπού κατοικώ και θα ήθελα από την Oικοδιαχείριση να αναλάβει την απλή έκδοση των κοινοχρήστων δαπανών. Τι δικαιολογητικά χρειάζεται να προσκομίσω;
Τα έγγραφα που χρειαζόμαστε είναι: τα ονοματεπώνυμα, τον κανονισμό της πολυκατοικίας ( αν υπάρχει) ή τα ποσοστά καταμερισμού των δαπανών και τα τρέχοντα έξοδα.
Τι χρειάζεται για να αναλάβουμε την διαχείριση του κτιρίου σας;
Η Οικοδιαχείρηση αναλαμβάνει τη διαχείριση των κοινοχρήστων της πολυκατοικίας σας. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι το κτίριο σας να έχει νόμιμη εκπροσώπηση (ή βάσει καταστατικού ή βάσει πλειοψηφίας) από εκλεγμένο διαχειριστή που να είναι συνιδιοκτήτης ή επιτροπή συνιδιοκτητών και τη συναίνεση του 51% των συνιδιοκτητών.
Ο νόμιμος διαχειριστής θα υπογράψει το συμφωνητικό παράδοσης – παραλαβής των ανάλογων εγγράφων και του ταμείου της πολυκατοικίας στην εταιρία μας. Εμείς στη συνέχεια θα αναλάβουμε να καταγράφουμε τις ενδείξεις των μετρητών θέρμανσης, να εκδίδουμε, να εισπράττουμε τα κοινόχρηστα και να πληρώνουμε τα συνεργεία και τους κοινόχρηστους λογαριασμούς (ΔΕΗ, νερό, φυσ.αέριο κτλ).
Για οποιαδήποτε έκτακτη δαπάνη θα ζητάμε την έγκριση του νόμιμου διαχειριστή.
Ο ένοικος ή ιδιόκτητης ενός η παραπάνω διαμερισμάτων δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα δημιουργώντας έτσι πρόβλημα στην λειτουργία της οικοδομής και στα ταμειακά αποθέματα. Τι μπορεί να κάνει ο διαχειριστής;
Εάν ο ένοικος αυτός είναι ενοικιαστής τότε θα πρέπει να απευθυνθείτε στον ιδιοκτήτη, ο οποίος και είναι υπεύθυνος για το διαμέρισμα. Αν είναι ιδιοκτήτης, η μόνη λύση είναι να διεκδικήσετε τα χρήματα δικαστικά. Μέχρι όμως να γίνει το δικαστήριο θα πρέπει το διαμέρισμα αυτό να συμπεριλαμβάνεται κανονικά στον υπολογισμό των κοινόχρηστων, και το ποσό που του αναλογεί να εισπράττεται από τα υπόλοιπα διαμερίσματα.
Στην οικοδομή χρειάζεται να γίνει μια έκτακτη εργασία πχ στεγάνωση ταράτσας. Ωστόσο ένας ένοικος διαφωνεί και αρνείται να πληρώσει. Τι μπορεί να γίνει σε αυτήν την περίπτωση;
Ακολουθούμε ότι λέει ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Εάν δεν υπάρχει, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/29 για οποιαδήποτε εργασία / επισκευή θα πρέπει να γίνει γενική συνέλευση και αν συμφωνήσει η πλειοψηφία τότε η ανάλογη εργασία / επισκευή μπορεί να πραγματοποιηθεί.
Ποιες δαπάνες αφορούν μόνο τους ιδιοκτήτες;
Οι δαπάνες που αφορούν τους ιδιοκτήτες αναφέρονται σε αντικατάσταση ή αντιμετώπιση βλαβών των βασικών στοιχείων των εγκαταστάσεων της οικοδομής.
Ποιες δαπάνες αφορούν τους ενοικιαστές;
Οι ενοικιαστές συμμετέχουν στις λειτουργικές δαπάνες της οικοδομής όπως καθαριότητα, ΔΕΗ, νερό, θέρμανση, συντήρηση ανελκυστήρα, απολύμανση, λάμπες, κηπουρικές εργασίες , αναλώσιμα κτλ..
Μπορούμε χωρίς νόμιμη απόδειξη να κάνουμε εργασίες;
ΟΧΙ. Οποιαδήποτε εργασία στην οικοδομή πρέπει να έχει νόμιμο παραστατικό με Φ.Π.Α. Οτιδήποτε άλλο αποτελεί φορολογική παράβαση. Στα κοινόχρηστα χρεώνονται μόνο δαπάνες με νόμιμα παραστατικά. Διαφορετικά δεν νομιμοποιείστε να απαιτείτε την πληρωμή τους. Αν κάποιος δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα και πρέπει να τα διεκδικήσετε το πρώτο που θα σας ζητηθεί είναι τα νόμιμα παραστατικά των δαπανών.
Τί είναι το αποθεματικό της πολυκατοικίας;
Είναι χρήματα για συγκέντρωση ταμείου της οικοδομής που αφορά τους ιδιοκτήτες και θα χρησιμοποιηθεί για δαπάνες επισκευής του κτηρίου.
Εάν χρησιμοποιηθεί μέρος αυτού για λειτουργικές δαπάνες πρέπει να πληρωθεί από όλους τους χρήστες των διαμερισμάτων (ιδιοκτήτες – ενοικιαστές).